Patrimoine : ce qui change en 2025

En 2025, de nombreuses mesures concernant le patrimoine, adoptées au cours des années précédentes, entrent enfin en vigueur. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est au cœur de ces mesures patrimoniales qui impactent les propriétaires immobiliers.

Les péripéties politiques qui ont bousculé le calendrier l’adoption de la loi de finances pour 2025 n’impactent pas l’entrée en vigueur, le 1er janvier 2025, de plusieurs mesures adoptées dans des lois précédentes. Dans le champ patrimonial, nombre d’entre elles concernent les propriétaires immobiliers.

Revenus des locations meublées : nouvelles règles fiscales

L’an dernier, plusieurs mesures étaient venues modifier la taxation des revenus tirés des locations meublées. Après un couac législatif, c’est finalement les règles issues de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur (JORF n° 0274 du 20 novembre 2024) qui trouvent à s’appliquer. Elles modifient les contours du régime du micro-BIC applicables aux loyers issus des locations de meublés touristiques. Ainsi, à compter des revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, les règles sont les suivantes (CGI, art. 50-0) :

• Pour les revenus issus de la location de meublés de tourisme non classés, le micro-BIC s’applique en dessous 15 000 euros de chiffre d’affaires annuel, et l’abattement forfaire pour frais et charges s’élève à 30 %.

• Pour les revenus tirés de la location de meublés de tourisme classés et de chambres d’hôtes, le micro-BIC s’applique dans la limite de 77 700 euros de chiffre d’affaires annuel, et l’abattement pour frais et charges s’élève à 50 %. En cas de dépassement de ces seuils par le contribuable, c’est le régime d’imposition du BIC aux frais réels qui a vocation à s’appliquer.

L’enjeu croissant du DPE : de nouvelles obligations au 1er janvier 2025

Le 1er janvier 2025 marque une nouvelle étape dans la mise en œuvre du calendrier d’interdiction de locations posé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi Climat et Résilience (JORF n° 0196 du 24 août 2021). En Métropole, depuis le 1er janvier 2025, les propriétaires n’ont plus le droit de mettre en location vide ou meublée, un logement classé G selon le diagnostic de performance énergétique (DPE) et qui constitue la résidence principale du locataire. Pour mémoire, depuis le 1er janvier l’interdiction concerne les logements classés G +. Les prochaines étapes prévues par la loi sont le 1er janvier 2028, avec l’interdiction de la classe F, et le 1er janvier 2034 avec l’interdiction de la classe E. En outre-mer, les logements de la classe G seront interdits à la location le 1er janvier 2028, et ceux de la classe F le 1er janvier 2031. Cette interdiction de louer ne concerne que les nouveaux baux signés depuis le 1er janvier 2025. À compter de leur tacite reconduction, le locataire pourra exiger des travaux de rénovation pour atteindre au moins l’étiquette le respect du seuil de performance énergétique en vigueur (c’est-à-dire au moins F en Métropole) ou exiger une réduction du loyer. Par ailleurs, la date du 1er janvier 2025 signe également l’obsolescence de tous les DPE réalisés avant 30 juin 2021. Les propriétaires souhaitant vendre ou louer un logement en 2025 doivent disposer d’un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021. En conséquence, depuis le 1er janvier 2025, un propriétaire peut valablement mettre un logement en location à condition de disposer d’un DPE réalisé après le 30 juin 2021 et dont l’étiquette énergétique est comprise entre A et F. Rappelons que certaines circonstances peuvent justifier de lever l’interdiction de louer un logement (classé G en 2025). La première concerne les bâtiments dont les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales empêchent de faire des travaux de rénovation permettant d’atteindre un niveau de performance conforme à la réglementation. L’autre circonstance a trait à un blocage émanant de la copropriété. En effet, tel est le cas si la copropriété s’est opposée aux travaux sur les parties communes malgré les diligences constantes du propriétaire, et que celui-ci a réalisé dans le logement tous les travaux privatifs possibles. En cas de vente, les propriétaires de logements classés E doivent faire réaliser un audit énergétique, lequel permet aux futurs acquéreurs d’évaluer le coût des travaux à réaliser.

DPE collectif

Toujours en matière de DPE, l’obligation de réaliser un DPE collectif créé par la loi dite Grenelle 2 de 2010 (loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, JORF n° 0160 du 13 juillet 2010) a été étendu. La loi Climat et Résilience a en effet posé le calendrier suivant :

– pour les copropriétés de plus de 200 lots : à compter du 1er janvier 2024 ;

– pour les copropriétés de 50 à 200 lots à compter du 1er janvier 2025 ;

– pour les copropriétés de moins de 50 lots à compter du 1er janvier 2026.

Ce nouveau DPE est valable 10 ans, sauf pour les DPE réalisés entre 2013 et 2017 inclus, qui restaient étaient valables jusqu’au 31 décembre 2022, ainsi que les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 qui sont restés valables jusqu’au 31 décembre 2024.

MaPrimeRénov’

L’un des volets du dispositif MaPrimeRénov’ qui devait prendre fin le 31 décembre 2024 a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2025 par décret (D. n° 2024-1143 du 4 décembre 2024 modifiant le décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique, JORF n° 0287 du 5 décembre 2024). Ce texte prolonge jusqu’au 31 décembre 2025 l’accès au parcours par geste, y compris pour les maisons individuelles classées « F » et « G » en France métropolitaine et lève jusqu’à cette même date l’obligation d’installer un système décarboné de chauffage ou d’eau chaude sanitaire éligible à la prime pour accéder au parcours par geste. Il permet ainsi aux bénéficiaires désireux de faire des travaux de rénovation énergétique de bénéficier de l’aide publique MaPrimeRénov’ pour réaliser des travaux mono-gestes, qui consiste à réaliser une seule opération de rénovation énergétique à la fois. Par ailleurs, le gouvernement a reporté au 1erjanvier 2026 l’obligation de fournir un DPE pour la prime par geste en France métropolitaine (A. du 4 décembre 2024 modifiant l’arrêté du 14 janvier 2020 relatif à la prime de transition énergétique, JORF n° 0287 du 5 décembre 2024). Enfin, les ménages aux ressources « très modestes » pourront recevoir une avance jusqu’à 70 % (contre 50 % auparavant) dans le cadre de la prime de transition énergétique par geste. Dans le Parcours Accompagné, le taux d’aide des ménages aux ressources supérieures passe de 30 % à 10 % pour les projets permettant un gain de deux classes au DPE, de 35 % à 15 % pour les projets permettant un gain de trois classes et 35 % à 20 % pour les projets permettant un gain de quatre classes ou plus.

Couples et prélèvement à la source

Le calcul de l’impôt est attaché au foyer. Les couples mariés et les couples pacsés sont soumis à une déclaration commune de leurs revenus. Depuis la mise en place du prélèvement à la source en 2018, les membres du couple sont imposés, par défaut, au même taux. Il leur est toutefois toujours possible d’opter pour un taux individualisé correspondant aux revenus individuels, ce qui n’impacte pas le montant total de l’impôt versé par le couple. L’individualisation du taux est une option qui peut être réalisée en ligne, dans l’espace personnel du site des impôts. La loi de finances pour 2024 a changé de paradigme (L. n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024, JORF n° 0303 du 30 décembre 2023) (CGI, art. 204 M). À partir du 1er septembre 2025, pour les couples soumis à l’imposition commune, le prélèvement à la source sera individualisé de plein droit. En pratique, le taux de chaque membre du couple sera calculé sur les revenus propres au déclarant et la moitié des revenus communs. Le taux personnalisé du foyer pourra toutefois être choisi sur option, sur le site impots.gouv.fr.

Prime de partage de la valeur

La prime de partage de la valeur a été créée par la loi n° 2022-1158 du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat a institué (JORF n° 0189 du 17 août 2022), modifiée par la loi n° 2023-1107 du 29 novembre 2023 portant transposition de l’accord national interprofessionnel relatif au partage de la valeur au sein de l’entreprise (JORF n° 0277 du 30 novembre 2023). Elle permet aux employeurs de verser aux salariés une prime, qui peut être exonérée d’impôt et de cotisations sociales si elle respecte certaines conditions liées à sa date de versement, son montant et la rémunération du salarié à qui elle est versée. Depuis le 1er janvier 2025, les entreprises qui comptent entre 11 et 49 salariés doivent mettre en place un dispositif de partage de la valeur lorsqu’elle réalise, trois années consécutives, un bénéfice net fiscal au moins égal à 1 % de son chiffre d’affaires. Cette valorisation financière peut prendre la forme de prime de partage de la valeur, de participation, d’intéressement ou d’abondement d’un des plans suivants : PEE, Perco, PER collectif.

Frais d’obsèques

En principe, il revient aux héritiers d’une personne décédée de payer les frais d’obsèques en l’absence de contrat destiné à prendre en charge ces frais. Toutefois, la loi admet qu’un prélèvement sur les comptes bancaires du défunt puisse être effectué sous certaines conditions. Au 1er janvier 2025, le plafond a été fixé à 5 910 euros par arrêté (A. 3 décembre 2024 pris en application de l’article L. 312-1-4 du Code monétaire et financier, JORF n° 0287 du 5 décembre 2024).