Locations Airbnb : les municipalités durcissent le ton

Face au développement exponentiel des locations de courte durée, les municipalités durcissent réglementations et contrôles pour préserver leur parc de logements. Les amendes records prononcées récemment à Marseille et à Paris démontrent leur volonté de limiter l’expansion du modèle Airbnb dans ces métropoles.

Depuis l’arrivée en France de la start-up d’intermédiation locative Airbnb, le marché de la location touristique a profondément muté. Un rapport publié en octobre 2025 par l’Institut Terram (Terram, « Tourisme 2.0 : anatomie de la France Airbnb », octobre 2025), souligne qu’Airbnb est désormais présent dans plus de 81 % des communes françaises.

Dans les métropoles, le développement d’Airbnb s’appuie sur les résidences principales

Le nombre de nuitées réservées sur les plateformes a explosé : 85,5 millions en 2018, contre 192,4 millions en 2024. Cela dépasse largement la progression de l’hôtellerie traditionnelle, restée stable sur la même période. À Paris, première destination Airbnb, certains arrondissements comme le Premier, Montmartre ou les abords de l’Arc de Triomphe enregistrent plus de 15 000 nuitées pour 1 000 habitants. Marseille qui connaît un formidable engouement touristique depuis quelques années, devient la deuxième ville française en nombre de nuitées enregistrées sur la plateforme, derrière Paris, en 2020. Elle tient désormais la troisième place derrière Nice. Les réservations s’y concentrent fortement dans le centre, mais aussi dans certains quartiers périphériques « typiques » comme l’Estaque, au nord, ou les Goudes, au sud. Cette montée en puissance des meublés de tourisme s’est faite sans construction massive de nouveaux logements touristiques. Airbnb s’appuie principalement sur le parc résidentiel existant : résidences principales, secondaires, ou logements vacants. Si dans les communes littorales ou dans les stations de ski, le succès d’Airbnb repose en grande partie sur un tissu dense de résidences secondaires, dans les métropoles, les résidences secondaires sont nettement moins présentes et le développement d’Airbnb s’effectue donc sur d’autres types de logements, en particulier des résidences principales.

Les municipalités entendent défendre le droit au logement

D’après les statistiques de la ville de Paris, entre 2011 et 2016, le parc locatif classique a perdu au moins 20 000 logements, dont la majorité a été transformée en locations touristiques meublées, louées à la nuit ou à la semaine durant toute l’année. Dans plusieurs arrondissements, notamment au centre et à l’ouest de Paris, les meublés de tourisme représentent jusqu’à 20 % de l’offre locative globale. Sur ce marché, Airbnb se taille la part du lion. Selon les chiffres de l’Observatoire des meublés touristiques à Paris, la très grande majorité (90 %) des 43 000 annonces de location saisonnières est proposée par l’intermédiaire d’Airbnb. Cependant 80 % de ces annonces concernent des résidences principales. À Marseille, la ville dénombre environ 13 000 logements transformés en locations saisonnières, jusqu’à 11 % du parc dans le quartier du Panier. Chaque année, environ 2 000 logements sont retirés du marché locatif pour être transformés en meublés touristiques, précise la municipalité. Cette dernière estime qu’environ 6 000 de ces biens ne respectent pas la réglementation des meublés de tourisme en vigueur dans la cité phocéenne. Enfin, elle dénombre environ 55 % de résidences secondaires dans ce parc. Des chiffres en opposition avec une étude réalisée par le cabinet Deloitte en 2023 et sur laquelle s’appuie Airbnb, qui semble confirmer la prédominance des résidences principales dans l’offre Airbnb à Marseille laquelle, représenteraient près de 9 annonces sur 10. « Limiter le nombre de nuits pendant lesquelles les Marseillais peuvent louer leur résidence principale – un bien dans lequel ils vivent et qu’ils louent occasionnellement pour payer leurs charges – n’aura aucun impact sur l’offre de logement disponible, renchérira le coût des séjours et pénalisera in fine les commerces locaux », souligne la start-up californienne en 2024, pour qui le déficit de construction neuve et la vacance des logements sont les principales causes des tensions sur le logement à Marseille. Pourtant, les municipalités tendent à voir dans le développement de la location de courte durée une concurrence directe avec le parc résidentiel destiné à l’habitat permanent, augmentant d’autant les tensions sur le marché locatif. Leur lutte contre l’inflation des locations Airbnb s’inscrit donc dans une défense du droit au logement.

Des législations de plus en plus restrictives : l’exemple de Paris…

Dans ce cadre, les municipalités optent pour des réglementations de plus en plus restrictives. Paris a ouvert la voie en la matière. La transformation d’une résidence secondaire en location saisonnière est considérée comme un changement d’usage nécessitant une autorisation préalable et soumis à des mesures de compensation. Depuis le 1er décembre 2017, la ville a mis en place une procédure d’enregistrement par téléservice pour les biens en location de courte durée. En janvier 2022, la ville a soumis à autorisation la transformation de locaux commerciaux en meublés de tourisme. En novembre 2024, elle a adopté un nouveau plan local d’urbanisme (PLU), entré en vigueur au début de l’année 2025, interdisant la création de tout nouveau meublé touristique dans les Ier, IIe,IIIe, IVe, Ve, VIe, VIIe, VIIIe et XIe arrondissements, ainsi que dans le secteur de Montmartre (XVIIIe arrondissement). En janvier 2025, elle a abaissé le nombre maximal de jours de location autorisés pour les résidences principales, de 120 jours à 90 jours. Cette mesure « ne résoudra pas les problèmes de logement », a réagi Airbnb. Pour la start-up californienne « limiter la fréquence à laquelle les Parisiens peuvent louer leur résidence principale ne fera que pénaliser des familles qui comptent sur les revenus issus de la location de leur logement pour améliorer leur pouvoir d’achat ».

… et de Marseille

À Marseille, la demande de changement d’usage pour toute location d’un meublé de tourisme hors résidence principale devient obligatoire en 2021. En 2021 également, la municipalité rend obligatoire la demande de changement d’usage pour la transformation de résidence secondaire en meublé touristique. L’obligation de compensation dès la première résidence secondaire transformée en meublé touristique est, quant à elle, instaurée en 2024. Enfin, en février 2025, le nombre de jours selon lesquels les propriétaires de résidences principales peuvent louer leurs biens passe de 120 jours à 90 jours. Le maire de Marseille, Benoît Payan, qui a fait de la lutte contre le géant californien un de ses marqueurs politiques se félicite alors en ces termes : « J’ai toujours dit qu’à Marseille, nous aurons la réglementation la plus stricte et la plus forte de France pour lutter contre les meublés de tourisme. Avec cette nouvelle mesure, nous franchissons une étape supplémentaire et nous nous en rapprochons. Je répète mon engagement indéfectible à loger toutes les Marseillaises et tous les Marseillais dans des conditions dignes. »

Lutter contre les boîtes à clés

En 2024, les boîtes à clés, ces dispositifs utilisés par les propriétaires de meublés touristiques pour permettre l’accès aux locataires sans nécessiter leur présence, sont interdites dans l’espace public à Marseille. La cité phocéenne multiplie depuis les opérations coup de poing, retirant à la disqueuse les boîtes à clés accrochées au mobilier urbain. En janvier 2026, la ville a mené sa cinquième opération de retrait des boîtes à clés de l’espace public, après des opérations visant le Panier, le Vieux-Port, Notre-Dame-du-Mont et les Catalans. Lors de ces opérations médiatisées, en moyenne 30 à 40 clés sont retirées de l’espace public. À Paris, depuis le 24 janvier 2025, un arrêté interdit les boîtes à clés dans l’espace public. Un mois après, une centaine de boîtes à clé avait déjà été signalée à la ville. Sur chaque boîte, un autocollant est déposé précisant que les propriétaires disposent de deux semaines pour retirer ce dispositif. Passé ce délai, les boîtes à clés sont détruites par les services municipaux. Ces métropoles ne sont pas des cas isolés. Toulouse, Annecy ou encore Rennes ont pris des dispositions similaires.

Des contrôles en augmentation

Pour faire respecter sa réglementation en matière de meublés de tourisme, la ville de Paris dispose d’une brigade municipale de contrôle ad hoc, forte de 30 agents, réalisant plus de 10 000 vérifications par an. Ils assurent le contrôle des meublés de tourisme sur internet et sur le terrain avec, le cas échéant, des opérations géographiquement ciblées dans des zones touristiques. Les contrôles de la ville portent sur les résidences secondaires transformées en meublés de tourisme, mais également et c’est plus récent, sur le respect de la réglementation applicable aux résidences principales. La ville de Marseille s’est, quant à elle, dotée en 2023 d’une brigade de contrôle de six agents dédiée au repérage des annonces frauduleuses sur les plateformes ou n’ayant pas respecté le règlement en vigueur. Ces contrôles mènent à des actions judiciaires et au prononcé de sanctions dont le montant est propre à décourager les propriétaires qui ne respecteraient pas la réglementation.

Premières amendes records à la suite de la loi Le Meur à Paris…

À Paris, le 26 janvier 2026 et le 4 février 2026 le tribunal judiciaire de Paris a condamné respectivement une SCI propriétaire d’un deux pièces situé l’un dans le IXe arrondissement de Paris et un couple possédant un deux pièces à Montmartre à des amendes de 81 500 euros et 150 000 euros (75 000 pour chacun des deux copropriétaires). Ces locations n’avaient pas été autorisées par la ville. Le propriétaire de l’appartement du IXe arrondissement, qui a continué à louer son bien pendant la procédure, s’est vu enjoindre de stopper son activité de location et de remettre le logement en usage d’habitation, sous peine d’une astreinte de 1 000 euros par jour. Afin de mieux régulariser le marché de la location temporaire et de préserver le parc locatif privé dédié à la résidence principale, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, dite loi Le Meur a durci l’arsenal des municipalités. Le législateur a doublé le plafond maximal des sanctions, le faisant passer de 50 000 à 100 000 euros. Dans la capitale, ce sont les premières condamnations qui interviennent en application de ce nouveau seuil. Ce sont donc des montants records dont se félicite la ville. « Une très bonne nouvelle », pour l’élue Barbara Gomes, conseillère en charge de l’encadrement des loyers, des plateformes locatives et de la protection des locataires à la mairie de Paris, qui précise que l’impunité s’achève pour les fraudeurs. Pour l’élue « on ne peut plus se permettre d’avoir des gens qui voient le logement comme une marchandise spéculative comme une autre ». Il lui paraît essentiel « que les délinquants soient sévèrement sanctionnés », à la hauteur du préjudice » que représente la difficulté à se loger pour les Parisiens. « Notre objectif est de protéger les habitants et de garantir un accès au logement », insiste encore l’élue.

… et à Marseille

À Marseille, le 2 février 2026, d’autres amendes records viennent d’être annoncées. Les deux propriétaires de 23 meublés touristiques non déclarés, une SCI qui avait investi dans un immeuble du Ier arrondissement et transformé six appartements en 14 chambres, à qui la ville réclamait 810 000 euros d’amendes civiles contre lui et 350 000 euros à la conciergerie gérant ses logements et une SCI ayant divisé des appartements dans le centre-ville, se sont vus respectivement infliger des amendes de 171 000 euros et 40 000 euros. La conciergerie a reçu, quant à elle, une amende de 8 000 euros. « Les propriétaires condamnés ont désormais l’obligation de revenir à de la location longue durée dans les trois mois, sous astreinte financière », précise la mairie dans un communiqué de presse. L’un des quatre propriétaires initialement mis en cause, un couple de Marseillais, a été relaxé. Le dossier du quatrième propriétaire a été renvoyé devant une juridiction limitrophe. Pour chacun de ses propriétaires, la ville a réclamé le plafond maximal de l’amende autorisée par les textes. Pour la ville de Marseille, « ces jugements permettent de rendre aux Marseillaises et aux Marseillais 18 logements transformés illégalement en 34 meublés de tourisme, et détournés de leur usage d’habitation. Ils envoient un signal clair : les règles en matière de location touristique doivent être strictement respectées. » À l’heure de la crise du logement, ces décisions devraient inciter d’autres villes à suivre ces exemples et à renforcer leur régulation pour mieux encadrer le marché des locations temporaires. Reste à voir si cette politique permet d’élargir le parc locatif classique.