Avant la réforme des bases locatives en 2026, la progression de la taxe foncière diminue

La révision des valeurs locatives a fait couler beaucoup d’encre ces derniers jours, alors que les débats pour doter la France d’un budget pour 2026 battaient leur plein. Pourtant, cette réforme des bases locatives était prévue de longue date. Celle-ci doit entraîner des conséquences majeures en matière d’impôts fonciers locaux, dans un contexte dans lequel le poids de la taxe foncière s’alourdit, même si sa progression tend à diminuer en 2025. Retour sur la progression de la taxe foncière avec des données chiffrées et les conséquences qu’elle pourrait générer à l’échelle territoriale.

Les quelque 46 millions de locaux d’habitation représentent environ 72,4 % des bases de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ces bases locatives servent à calculer la taxe foncière sur les propriétés bâties et la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Des références obsolètes

S’agissant des locaux d’habitation, leur valeur locative est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune. À chaque local de référence est associé un tarif d’évaluation (exprimé en €/m² pondéré) reflétant le marché locatif à la date de référence du 1ᵉʳ janvier 1970 pour la France métropolitaine. Les valeurs locatives de la taxe foncière sur les propriétés bâties ont été régulièrement indexées par un coefficient annuel. Pour les locaux d’habitation comme pour les locaux industriels, il est égal, depuis 2018, à l’indice des prix à la consommation harmonisé, calculé entre les mois de novembre des deux années précédentes. « Cependant, ces références sont obsolètes de longue date, souligne la Cour des comptes. Les évolutions des 50 dernières années liées à la valorisation de nouveaux espaces urbains et, à l’inverse, à la déprise de certains territoires ne sont pas prises en compte, ce qui accentue dans le temps l’incohérence du système fiscal local et l’iniquité entre les contribuables » (Cour des comptes, L’évolution de la répartition des impôts locaux entre ménages et entreprises et de la (dé)territorialisation de l’impôt – janvier 2025).

2026 : début de la campagne de révision des locaux commerciaux

La loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020 avait prévu la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives cadastrales concernant les locaux d’habitation, en fonction de l’état du marché locatif, pour l’année 2023. La loi n° 2022-1726 du 30 décembre 2022 de finances pour 2023 a reporté cette échéance à 2025, pour le calcul de l’impôt 2028. « Les services de l’État souhaitent éprouver au préalable la méthode de revalorisation des locaux professionnels, que reproduit en grande partie, à plus grande échelle et avec une sensibilité plus forte, la méthode propre aux locaux d’habitation », rappelle la Cour des comptes. La méthode de révision identifie séparément maisons individuelles, appartements, locaux exceptionnels et dépendances. Un tarif au mètre carré est appliqué, reflétant le loyer moyen propre à sa catégorie et à sa localisation au sein d’un secteur géographique homogène du point de vue du marché locatif, à la différence de la méthode de calcul des bases de 1970, qui pondérait la surface réelle du local par une grille reflétant l’état d’entretien, sa localisation et ses éléments de confort. Un coefficient de localisation corrige le tarif au regard de l’emplacement de la parcelle au sein du secteur géographique. Ce coefficient peut être corrigé par la commission départementale des valeurs locatives au cours des troisième et cinquième années suivant les élections municipales. Lors du calcul de l’impôt, est appliqué un coefficient de neutralisation calculé pour chaque collectivité, qui a pour objet de maintenir la proportion de répartition de la charge de l’impôt entre locaux professionnels et locaux d’habitation. La loi prévoit une mise à jour, chaque année, par l’application d’un coefficient retraçant l’évolution moyenne des loyers dans le département, ainsi que, l’année suivant le renouvellement des conseils municipaux, une mise à jour des tarifs, voire des catégories par la commission départementale.

De fortes revalorisations à anticiper

La dernière simulation concernant les effets d’une révision des valeurs locatives des locaux d’habitation date de 2015 et a été réalisée à partir des données de cinq départements. Elle concluait à une augmentation des valeurs locatives de près de 185 % pour les maisons et de 125 % pour les appartements en moyenne, sans pour autant que les équilibres de répartition entre types de locaux soient fondamentalement remis en cause. La simulation n’analysait cependant pas les effets de correction des différences de valeur locative entre logements similaires issues de la méthode d’évaluation de 1970. Elle concluait à l’enjeu d’une campagne de collecte des données concernant les loyers, mais aussi à l’intérêt de limiter les démarches de collecte concernant les caractéristiques des locaux, compte tenu des erreurs déclaratives probables, et de réaliser des actions ciblées de vérification des locaux.

Le calendrier de la réforme

Le calendrier envisagé est le suivant. En 2026, il est prévu une campagne de collecte des données relatives aux loyers auprès des propriétaires bailleurs de locaux d’habitation, qui renseigneront à cet effet l’outil informatique Gérer mes biens immobiliers (GMBI). Un rapport sur les conséquences de la révision pour les contribuables, les collectivités et l’État doit être remis au Parlement, avant le 1er septembre 2027. En 2028, interviendra la réunion des commissions locales pour arrêter les nouveaux secteurs et tarifs en vue de leur intégration aux bases d’imposition au 1er janvier 2029. « La complétude et la fiabilité des données recueillies constituent un point d’attention majeur. Elles conditionnent en effet la qualité des simulations qui seront réalisées afin d’évaluer les effets de la campagne de revalorisation », soulignent les sages de la rue Cambon.

La progression de la taxe foncière ralentit

L’Observatoire national des taxes foncières de l’UNPI a pour objectif de mesurer précisément l’augmentation de la taxe foncière sur les propriétés bâties dans toutes les communes de France. Les résultats de sa 19e édition ont été dévoilés le 15 octobre 2025. En dix ans, entre 2014 et 2024, le poids de la taxe foncière a augmenté de 37,3 %, une hausse 4,3 fois supérieure à l’augmentation des loyers (+ 8,7 % en dix ans) et 1,9 fois supérieure à l’inflation, signalent les experts de l’INPI. « Au-delà de la hausse des taux locaux (+ 11,2 % entre 2014 et 2024), c’est la très forte majoration légale des valeurs locatives (+ 23,5 % sur la même période) qui explique le dérapage de la taxe foncière », précisent ces derniers. Indexés depuis 2018 sur l’inflation, les coefficients de majoration ont atteint des records en 2022 (+ 3,4 %), 2023 (+ 7,1 % !) et 2024 (+ 3,9 %), provoquant mathématiquement, même à taux inchangés, une hausse de 15,1 % de la taxe foncière en seulement trois ans. L’UNPI et nombre de députés ont demandé le plafonnement de la revalorisation des valeurs locatives. Un amendement a même été adopté en commission des finances à l’Assemblée nationale lors de l’examen du PLF 2023 (Amendement n°I-CF4), mais cette réforme n’a pas abouti, faute de soutien du gouvernement. En 2025, dans les 200 plus grandes villes de France, les taux de 2024 ont été très largement reconduits avec une hausse moyenne quasi nulle (+ 0,04 %). Sur les 200 communes étudiées, seules 3 ont augmenté leur taux cette année, contre 23 l’an dernier. La progression observée de la taxe foncière tient donc essentiellement à la revalorisation légale des valeurs locatives, fixée à 1,7 % pour 2025. « Cette apparente modération ne trompe pas les propriétaires, qui profitent d’une clémence aussi relative que stratégique, à l’approche des municipales de 2026. Le scénario n’a rien de nouveau : en 2019 déjà, année préélectorale, le rythme des hausses de taux s’était nettement ralenti », souligne l’UNPI.

Des augmentations de taux

Chaque collectivité bénéficiaire de la taxe foncière applique un taux aux bases d’imposition. La somme des cotisations prélevées par les collectivités territoriales donne le montant brut de la taxe foncière. Sur ce montant brut, l’État applique 3 % à titre de frais de gestion, dont les deux tiers sont appliqués en contrepartie des frais de dégrèvement et de non-valeurs qu’il prend à sa charge. Par exception, ce taux est de 8 % pour la collecte au profit des syndicats de communes. La somme du montant brut de taxe foncière et des frais de gestion donne le montant total de taxe foncière. Dans les faits, lorsqu’elles votent leurs taux de fiscalité directe locale, les communes peuvent choisir de les laisser à l’identique, de les abaisser ou de les augmenter. D’après une note de la DGFiP, publiée en août 2024, entre 2023 et 2024 les communes ont largement reconduit leurs taux à l’identique. Les reconductions de taux sont particulièrement marquées dans les communes dont la population est comprise entre 50 000 et 100 000 habitants. Seules 2 % des communes ont choisi de baisser leurs taux de fiscalité directe locale. Cependant 16,7 % des collectivités publiques ont choisi d’augmenter le taux de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Pour plus d’une collectivité sur deux, cette augmentation reste restreinte, car limitée au maximum à un point. 26,6 % d’entre elles ont choisi de hausser leurs taux d’imposition d’un à deux points. 7,2 % ont opté pour une hausse de taux de 2 à 3 points, 3,1 % de 3 à 4 points, 1,3 % entre 4 et 5 points, 1,6 % entre 5 et 10 points et 0,3 % entre 10 et 25 points.

L’impact croissant de la revalorisation des bases

Jusqu’en 2018, les valeurs locatives étaient revalorisées chaque année selon un coefficient fixé librement par la loi de finances en tenant compte des variations des loyers. Depuis la réforme de 2018, cette revalorisation est fonction de l’inflation. En pratique, le coefficient de revalorisation de l’année N est fixé en fonction du glissement annuel de l’indice des prix à la consommation harmonisé (IPCH) du mois de novembre de l’année N-1. En cas de hausse de l’inflation, cet index augmente automatiquement. D’après les chiffres de l’Insee de novembre 2024, en 2025 la revalorisation des bases devrait donc culminer à 1,7 %. Si cette nouvelle hausse ne fait guère l’affaire des contribuables concernés, elle reste modérée par rapport aux dernières revalorisations. À titre d’exemple, en 2022, les bases locatives servant au calcul de la taxe foncière ont bondi de 3,4 %. En 2023, cette hausse a atteint + 7,1 %. En 2024, les valeurs locatives cadastrales ont augmenté de 3,9 %. Si cette hausse pour 2025 s’avère mesurée au regard de ces comparatifs, rappelons qu’en 2021 les valeurs locatives cadastrales n’avaient augmenté que de 0,2 %.

Le poids croissant des taxes additionnelles

D’autres taxes additionnelles peuvent venir augmenter le poids de la fiscalité directe locale. La commune ou une intercommunalité peut avoir institué une taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) qui partage la même base d’imposition que la taxe foncière pour couvrir spécialement les dépenses d’enlèvement des déchets ménagers. Dans ce cas, le taux, la base d’imposition et la cotisation de TEOM apparaissent sur l’avis de taxe foncière dans une colonne dédiée, même s’il s’agit en réalité d’un impôt distinct de la taxe foncière. Des frais de gestion sont également prélevés, au taux de 8 %. Contrairement à la taxe foncière, les bailleurs peuvent refacturer la TEOM à leurs locataires. Les deux tiers des communes françaises prévoient également, pour les propriétés bâties, une taxe spéciale d’équipement (TSE), destinée à financer un établissement public foncier local ou d’État. Les frais de gestion de l’État sont fixés à 9 % pour la TSE. En Île-de-France, une TSE spécifique s’applique en sus au profit de l’établissement public du Grand Paris, chargé de développer le réseau de transport francilien. En Martinique et en Guadeloupe, une TSE supplémentaire est également prélevée au profit d’établissements publics fonciers spécifiques. Depuis 2015, pour les propriétaires franciliens, une taxe additionnelle spéciale annuelle (TASA) s’applique pour le financement des transports en commun. Depuis 2015, les propriétaires peuvent être assujettis à une taxe GEMAPI (gestion des milieux aquatiques et prévention des inondations), qui est collectée au profit de collectivités (le plus souvent des intercommunalités) exerçant une compétence en matière de gestion des milieux aquatiques et de prévention des inondations. À sa création, la taxe GEMAPI n’était prélevée que dans une vingtaine de communes. Dix ans plus tard, souligne l’UNPI, la taxe GEMAPI est désormais prélevée dans trois quarts des communes. « D’autres taxes, comme la taxe spéciale d’équipement, se multiplient également, précise encore l’UNPI, donnant pour exemple le cas de la taxe Ligne à grande vitesse, prévue depuis 2023 dans 2 340 communes du Sud-Ouest. »