DPE : la nouvelle donne en 2026

La réalisation d’un DPE collectif est devenue obligatoire pour tous les immeubles depuis le 1er janvier 2026. Par ailleurs, son mode de calcul évolue pour favoriser le chauffage électrique. Cette révision va améliorer l’étiquette énergétique de milliers de logements.

Le diagnostic de performance (DPE) constitue un maillon central de la politique de rénovation énergétique des logements impulsée par l’Union européenne pour atteindre la neutralité carbone dans le secteur des bâtiments d’ici 2050.

L’importance croissante du DPE

Le DPE permet d’obtenir une information sur la consommation d’énergie d’un bien immobilier et sur les émissions de gaz à effet de serre qui y sont liées grâce à un classement énergétique allant de A (meilleure performance énergétique) à G (plus mauvaise performance énergétique). L’étiquette finale attribuée consiste en une synthèse de deux informations : la consommation énergétique et la quantité d’émission de gaz à effet de serre émise par le logement. Elle est fonction de la plus mauvaise performance, en énergie primaire ou en gaz à effet de serre (système des doubles seuils). Plus de 8 Français sur 10 (83 %) déclarent désormais regarder de près le diagnostic de performance énergétique (DPE), lorsqu’ils consultent les annonces pour des biens immobiliers, d’après le baromètre « Les Français et l’immobilier« , réalisé en mars 2023 pour le réseau d’agences immobilières Laforêt par OpinionWay. Les nouvelles exigences de la réglementation en la matière expliquent cette préoccupation croissante. « Dans ce contexte, on compte aujourd’hui plus de 350 000 diagnostics réalisés par mois contre 120 000 en 2018 », précise la Cour des comptes (Cour des comptes, La mise en œuvre du diagnostic de performance énergétique, 3 juin 2025). En réponse à cette hausse des demandes, le nombre de diagnostiqueurs immobiliers certifiés pour réaliser des DPE a lui-même augmenté de 46 % entre 2019 et 2023. « Réformé en 2021, le DPE constitue un outil central de la politique de rénovation énergétique, avec une portée juridique renforcée : il est désormais obligatoire, opposable et conditionne les transactions immobilières et les locations », soulignent les sages de la rue Cambon.

Un impact sur le marché de la location comme de l’achat

Le DPE est obligatoire pour les ventes depuis novembre 2006 et les locations de logements depuis juillet 2007. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience a mis en place un calendrier d’interdiction progressive à la location pour les biens qui portent les plus mauvaises étiquettes énergétiques afin d’inciter les propriétaires de biens énergivores à réhabiliter leur bien. Depuis le 1er janvier 2023, les biens les plus énergivores, dont la consommation dépasse 450 kWh/m2/an ne peuvent plus être loués. Depuis le 1er janvier 2025, ce sont tous les logements notés G qui sont concernés par cette interdiction de location. Au 1er janvier 2028, ce sera le tour des logements classés F et enfin, à partir du 1er janvier 2034 celui des logements notés E. Faute de moyen ou de volonté pour faire rénover leurs biens, nombre de propriétaires préfèrent vendre leur bien. Au lendemain du vote de la loi Climat et Résilience, d’après les statistiques de la plateforme d’annonces immobilières www.seloger.com : 31 % des propriétaires de résidences principales, 39 % des propriétaires d’un bien mis en location et 50 % des propriétaires de résidences secondaires ont décidé de vendre leur bien en raison d’un mauvais DPE. Cet afflux de bien contribue à décoter les logements les plus énergivores. Selon plusieurs études récentes, l’étiquette énergétique peut faire varier la valeur d’un bien jusqu’à 28 %, soit plus de 1 000 €/m² dans certaines zones. En outre, ces ventes appauvrissent le parc locatif, contribuant à nourrir les phénomènes de tension locative. Le phénomène est patent en région parisienne qui concentre de nombreux biens énergivores. Selon les chiffres de la plateforme SeLoger, au 1er janvier 2024, à Paris le stock d’annonces d’appartements à louer a été réduit de -74 % en trois ans. Entre 2023 et 2024, le phénomène est encore plus marqué :- 50 % d’offres de locations sur un an.

DPE collectif : nouvelle échéance en 2026

Les copropriétaires en 2026 doivent faire face à une nouvelle obligation : la réalisation d’un diagnostic de performance (DPE) devenu obligatoire pour tous les bâtiments d’habitation collective, à l’échelle du bâtiment, selon un calendrier échelonné, fixé par la loi Climat et Résilience :

– le 1er janvier 2024 pour les immeubles en mono propriété et pour les copropriétés de plus de 200 lots ;

– le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;

– le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Dès lors qu’une discussion de principe a bien eu lieu et qu’une question relative à la réalisation d’un DPE collectif a bien été portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale, la loi ne prévoit aucune sanction en cas de non réalisation d’un DPE collectif, comme d’ailleurs pour la non-souscription à un contrat de performance énergétique ou l’absence d’un plan de travaux d’économie d’énergie. Cependant, dans l’hypothèse où un propriétaire subirait un préjudice du fait de cette absence, comme, l’impossibilité de louer ou de vendre son appartement en raison d’un mauvais classement énergétique de son logement résultant des parties communes ou des équipements collectifs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée.

Calcul du DPE pour les immeubles collectifs

La réforme du DPE, dans le cadre de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite Elan, qui est entrée en vigueur au 1er juillet 2021, a supprimé la méthode dite des « consommations réelles », basée sur l’examen des factures au profit de la méthode qui consiste à apprécier les caractéristiques du bien : type de logement, d’isolation, de chauffage, etc., dite méthode 3CL (Calcul de la consommation conventionnelle des logements). L’étiquette du DPE est calculée automatiquement à partir d’une consommation théorique d’énergie d’un logement, déduite de la description des caractéristiques physiques du bâtiment réalisée par les diagnostiqueurs. Cette méthode permet d’unifier et de consolider les modalités de calcul des DPE, pour en faire un indicateur des qualités thermiques intrinsèques des logements, indépendamment du comportement de leurs occupants, rendant possible la comparaison des logements entre eux. Pour effectuer le calcul du DPE d’un immeuble collectif, le diagnostiqueur recourt également à la méthode 3CL. S’il visite l’ensemble des logements, ses calculs se basent par extrapolation sur un échantillon de logements visités. Il prend en compte la nature des équipements collectifs (système de chauffage et/ou de refroidissement), de leurs auxiliaires et de leur mode de gestion ainsi que les modalités de répartition des frais liés à la consommation énergétique. Il collecte auprès du syndic des éléments d’information comprenant l’enveloppe extérieure de l’immeuble, sa toiture, ses planchers, ses plafonds et cloisons intérieures donnant sur des locaux non chauffés.

Calcul du DPE : une nouvelle réforme entre en vigueur en 2026

La conversion entre l’énergie finale et l’énergie primaire est différente selon l’énergie utilisée. Pour le bois, le fioul et le gaz, le facteur de conversion est égal à 1 puisque ces énergies ne nécessitent pas de transformation. Ainsi, 1 kWh d’énergie primaire suffit à fournir 1 kWh d’énergie finale. Pour l’électricité, chaque pays est libre d’utiliser le coefficient par défaut retenu au niveau européen (1,9), ou d’utiliser un coefficient national. La France a choisi d’utiliser un coefficient national, d’abord fixé à 2,58 puis celui-ci a été abaissé à 2,3 en 2021. Au 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité a été abaissé à 1,9. Cette évolution vise à corriger une inégalité de traitement pénalisant l’électricité, énergie fortement décarbonée, au profit du gaz ou du fioul importés. La réforme vise à mieux tenir compte des spécificités du mix électrique français. La production d’électricité en France est issue de différentes sources présentant des rendements différents : nucléaire, photovoltaïque, éolien, hydroélectricité, centrales thermiques à gaz/ charbon. Elle vise aussi à focaliser les efforts de rénovation énergétique sur les logements les plus émetteurs de gaz à effet de serre. En effet, certains logements chauffés à l’électricité pouvaient jusqu’à présent avoir un classement DPE moins bon que d’autres logements chauffés au gaz à cause de l’étiquette énergie du DPE et d’un facteur de conversion élevé, alors même que, compte tenu du mix électrique national, leur impact carbone était généralement plus faible.

Quel impact pour les propriétaires ?

Tous les logements utilisent au moins en partie de l’électricité (éclairage, auxiliaires notamment) sont potentiellement impactés par cette réforme. Une partie des logements utilise également de l’électricité pour se chauffer, produire de l’eau chaude sanitaire ou se climatiser. Pour tous ces logements, la consommation d’énergie primaire va baisser du fait du changement de coefficient. La consommation d’énergie primaire du logement s’améliore d’autant plus que le logement utilise l’électricité pour se chauffer et/ ou produire l’eau chaude sanitaire. Si la baisse de consommation d’énergie primaire est suffisante, il est possible que l’étiquette énergie du logement s’améliore d’une classe voire pour les petits logements de deux classes. Cependant cette amélioration n’est pas systématique. En effet, la réforme n’a d’impact que sur l’étiquette énergie, l’étiquette gaz à effet de serre n’évoluant pas. L’étiquette globale ne sera donc pas nécessairement améliorée. « En tout cas, aucun logement ne verra son étiquette dégradée après le changement, assure le gouvernement. En cas d’étiquette inchangée, l’évolution proposée du coefficient permettra d’atteindre plus facilement une meilleure classe DPE par le biais de travaux de rénovation énergétique ».

Faut-il prévoir un nouveau DPE ?

Les DPE ou audits énergétiques édités à compter du 1er janvier 2026 intègrent automatiquement le nouveau coefficient. Les DPE déjà réalisés restent valables pendant 10 ans et peuvent continuer à être utilisés. Toutefois, comme le nouveau mode de calcul peut dans certains cas améliorer le classement DPE, il est possible de mettre à jour son DPE sans avoir à le faire refaire par un professionnel. Pour les personnes disposant déjà d’un DPE à la date du 1er janvier 2026, il est possible de télécharger gratuitement une attestation officielle de nouvelle étiquette DPE sur l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe (observatoire-dpe-audit.ademe.fr) en entrant le numéro du DPE, lequel qui se trouve en haut à droite de chaque rapport DPE. Cette attestation remplace l’étiquette du DPE et a la même durée de validité que le DPE dont elle remplace l’étiquette. Cette attestation peut être utilisée notamment lors de transactions immobilières ou de mises en location. Les nouvelles étiquettes sont téléchargeables depuis le 1er janvier 2026. Un simulateur disponible sur le site de l’Observatoire DPE-Audit de l’Ademe permet en outre aux propriétaires du logement d’estimer l’effet du changement.

Des conséquences sur le parc des passoires énergétiques

La notion de passoire thermique désigne un logement très mal ou pas isolé, dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G. Début 2024, on dénombrait environ 4,3 millions de passoires thermiques en France (https://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr). En Île-de-France, deux résidences sur trois sont énergivores (étiquette E) ou très énergivores (étiquette F ou G) d’après les chiffres de l’Insee. Les deux tiers des logements les plus énergivores sont situés à Paris et dans la petite couronne. Il s’agit le plus généralement de logements anciens construits avant 1974, avant les premières réglementations thermiques. Ces biens constituent la cible prioritaire des politiques publiques de rénovation du parc de logements, compte tenu du caractère élevé de leur consommation énergétique et de l’exposition de leurs occupants à des risques de précarité énergétique. La réforme du DPE va impacter le parc des passoires thermiques. « Le passage d’un coefficient d’énergie primaire de 2,3 à 1,9 a pour conséquence la sortie d’environ 850 000 logements (sur la base des chiffres au 1er janvier 2023), principalement chauffés à l’électricité, du statut de passoire énergétique (classe F ou G du DPE) parmi les 4,8 millions de passoires que comptait le parc de résidences principales à cette date », analyse le gouvernement.